Comment ne pas se faire assassiner par les impôts – Partie 3

 

Salut camarade!

Aujourd’hui est un grand jour!

Je vous dévoile ma stratégie préférée pour investir de façon rentable tout en limitant fortement l’impact des impôts.

Il s’agit de la location meublée!

Mais pourquoi est-elle si intéressante?

Vous devez tout d’abord savoir que les revenus issus de la location meublée ne rentrent pas dans la catégorie des revenus fonciers ( propre à la location vide / nue). Ce sont des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

En effet, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Au début de votre activité, il faut la déclarer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce le plus proche de votre appartement meublé.

Pas de panique, c’est ultra simple!

Il suffit de remplir un formulaire (le Cerfa P0I pour ne pas le citer) et de le renvoyer au Greffe par la poste. Vous devez à ce moment là choisir entre le statut de Loueur Meublé non Professionnel (LMNP) ou Loueur Meublé Professionnel (LMP). Pour ne pas vous embrouiller l’esprit sachez que si vous commencez la location meublée il vous faut choisir le statut de LMNP. Le statut LMP étant réservé au gros patrimoine meublé.

A la suite de ça vous recevrez un numéro SIRET flambant neuf qui correspond à l’immatriculation de votre activité. Vous pourrez ensuite démarrer votre location meublée en toute tranquillité.

Des avantages fiscaux non négligeables:

Pour déclarer vos revenus BIC, il existe 2 régimes. Le régime Micro Bic et le régime Réel.

Sachez que si vos loyers meublés sont inférieurs à 70000€ par an, vous êtes directement classé en micro BIC, sauf si vous avez fait la demande pour être directement au réel.

Le micro Bic vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus BIC.

Exemple: Si vous recevez 5000€ par an de loyer, vous ne serez imposé que sur 2500€. Ces 2500€ viendront s’ajouter à vos revenus globaux (salaire gendarme).

  • Si vous êtes dans le taux marginal d’imposition de 14% (jeune gendarme) vous paierez 350€ d’impôts supplémentaires + 15.5% de charges sociales (CSG CRDF).
  • Si vous êtes dans le taux marginal de 30% (gendarme plus ancien 🙂 ) vous paierez 750€ d’impôts supplémentaires + 15.5% de CSG CRDF.

A première vue, le régime micro BIC est très intéressant grâce à cet abattement de 50%.

Pour les allergiques de la paperasse, votre seul boulot, consiste à reporter le montant annuel de vos loyers dans une case de votre déclaration fiscale! L’administration se chargera toute seule de calculer votre impôt et ensuite, vous enverra la facture.

C’est bon, c’est beau, vous payez moins d’impôts, mais il y a encore plus intéressant! 😎 

Déclarez vos revenus BIC au régime réel!

Pourquoi?

Avec le régime réel, vous allez pouvoir déduire toutes les charges liées au bien ainsi que son AMORTISSEMENT!

Qu’est ce que l’amortissement d’un bien?

C’est le constat comptable de sa perte de valeur, dû à son usure dans le temps.

Pour vous simplifier extrêmement la chose, cela revient à déduire chaque année une partie de la valeur du bien de vos revenus BIC.

Exemple:

Pour un bien acheté 100000€, on considère qu’il va s’amortir sur environ 30 ans soit environ 3330€/an.

Ce montant est directement déductible de vos revenus BIC!

En réalité, les calculs d’amortissements sont beaucoup plus complexes…

  • le mobilier s’amortit sur environ 5 ans
  • la peinture sur environ 10 ans
  • une toiture sur environ 30ans

C’est un vrai casse tête! Je vous conseille donc fortement de passer par un expert comptable pour effectuer ces opérations.

Bon à savoir:

Le terrain sur lequel repose le bien ne s’amortit pas. Il faut en général retirer environ 15% du prix de vente pour l’exclure de l’amortissement.

L’amortissement du bien c’est toute la puissance du régime RÉEL de la location meublée.

Pris en compte avec toutes les autres charges déductibles, il y a de fortes chances pour que votre revenu BIC imposable soit nul pendant des années.

Et tant que les revenus BIC sont nuls, vous ne paierez pas de charges sociales (CSG CRDF)!

Elle n’est pas belle la vie? 🙂 

 


 

Pour garder un œil vraiment objectif vis à vis de la location meublée, voici selon moi ses avantages et inconvénients.

INCONVÉNIENTS:

  • Il n’est pas possible de louer en meublé partout! Si vous achetez un studio meublé dans un bled de 500 âmes au fin fond de la campagne, il aura sûrement dû mal à se louer! Ne pensez pas l’extrême non plus. Il n’y a pas qu’à Paris que les gens ont besoin d’appartement meublé. Vous devez absolument tester le marché de votre ville avant d’y investir. Une petite annonce fictive sur Leboncoin et vous serez fixé! Si on vous appelle, c’est qu’il y a de la demande. Dans le cas contraire, changez de ville.
  • Tous les logements ne se prêtent pas à la location meublée. Vous devez privilégier les petites surfaces type studio ou T2. Les grandes surfaces sont également intéressantes si vous faites plusieurs chambres afin de créer une colocation.
  • Si vous optez pour le régime réel (et entre nous vous devriez le faire 😉 ), il faudra payer les services d’un expert comptable (pas obligatoire mais fortement conseillé). Personnellement, je travaille avec un cabinet d’expertise comptable en ligne. Il s’agit de AMARRIS IMMO (anciennement Amarrim). Je ne peux que vous le recommander. Les experts comptables sont sérieux et professionnels. Sachez que le montant de leurs honoraires est aussi déductible des impôts.
  • Il vous faudra passer quelques heures à réfléchir à la décoration de l’appartement. Ensuite, vous devrez acheter les meubles et les monter!
  • Contrairement au déficit foncier, le statut LMNP au réel ne vous permet pas de faire baisser votre imposition globale (salaire gendarme). Vous pourrez uniquement effacer vos impôts issues de la location meublée.

AVANTAGES:

  • Il est facile d’améliorer considérablement l’attractivité d’un bien en le décorant de façon moderne (style IKEA). Oubliez les meubles du siècle dernier! A moins que vous comptiez faire fuir vos potentiels locataires. Vous devez faire sortir la « Valérie DAMIDOT » qui est en vous! 🙂 Pour cela rien de plus simple. Récoltez des photos d’appartements décorés qui vous plaisent (internet, revue, magasin…). Inspirez-vous en et appliquez-le dans votre appartement.
  • Vous louerez plus cher et plus rapidement (si jolie décoration), même dans une ville ou le marché n’est pas tendu. Aujourd’hui, les bons locataires sont prêts à payer plus cher pour vivre dans des appartements rénovés et décorés avec goût! Jetez un œil sur les annonces de location dans votre ville. Ne trouvez-vous pas que dans l’ensemble les appartements sont « vieillots »? Alors pour vous démarquer de la concurrence, rénovez pour faire de la qualité! D’ailleurs, si vous voulez absolument attirer les bons locataires, je vous suggère de lire cet ARTICLE pour voir ma méthode.
  • Les étudiants bénéficient très souvent des aides aux logements (APL) et les parents se portent garant du paiement du loyer. D’ailleurs dans la plupart des cas, ce sont eux qui vous payeront directement. Cela réduit considérablement le risque d’impayé.
  • Votre appartement ainsi que les communs de l’immeuble s’abimeront moins vite. Les déménagements / emménagements des meubles occasionnent souvent des dégradations au fil du temps. Avec la location meublée, vous installerez une fois les meubles. Les locataires n’auront plus qu’à ramener leur valise. Ce qui entre nous arrange fortement les parents car ils ne veulent plus se faire chi… à emménager / déménager les meubles :-).
  • Le bail de location est plus court, 1 an pour le meublé (9 mois possible pour les étudiants) contre 3 ans pour la location nue. Évidemment, les locataires d’un meublé ne resteront pas 10ans dans votre appartement. Je trouve que c’est un avantage car vous aurez plus de visibilité sur l’état de votre appartement. Les locataires restent en moyenne 2 ans dans un meublé. A chaque sortie de locataire, vous pourrez contrôler et réparer si besoin l’état de votre bien. Ce turn-over de locataires vous permettra également de rehausser régulièrement le loyer.
  • Comme nous l’avons vu précédemment, la fiscalité d’un meublé est bien plus avantageuse que la location nue, surtout si vous déclarez au réel. Cependant, je ne peux terminer cet article sans vous avertir que les grandes têtes pensantes de notre pays songent à reformer la fiscalité du meublé. Il est entre autre question de baisser l’abattement fiscal du micro-BIC de -50% à -30%. Seulement pour l’instant rien n’est décidé et cela peut prendre des années comme quelques mois…

 


Pour plus de concret, voici l’une de mes dernières réalisations:

 

Sur cet appartement, 10000€ ont été investis pour le rénover entièrement ( travaux par un artisan + meubles).

Ces 10000€ m’ont permis d’augmenter le loyer de 250€ (hors charge) à 370€ (hors charge). Soit une augmentation de 120€/mois ou 1440€/an.

A titre de comparaison, si ces 10000€ avaient été placés sur un LIVRET A, ils auraient rapporté 75€ la 1ère année… 👿 

Au final, grâce aux travaux et la location meublée, vous serez doublement gagnant:

  1. Vous pourrez louer plus cher et rentabiliser les € investis dans les travaux.
  2. Vous ne paierez pas d’impôts pendant quelques années grâce au régime Réel et à l’amortissement du bien, des travaux et des meubles!

Alors, convaincu?

Tchao l’ami!

Théodore

3 Comments

  • Gregory Clermont

    Reply Reply 22 octobre 2017

    Salut,
    Je débute dans l’immobilier et j’ai suivi ta formation video, mais il y a des points encore sombres :
    Sachant qu’il y a énormément de charges et achats déductibles en réel LNMP, est ce que un « excédent » peut être utilisé sur l’année suivante;
    exemple : J’ai 5000€ de recettes de loyer, je fais des achats/travaux/etc déductibles pour mon logement meublé pour un montant de 9000€. Je déduis donc les 5000€ pour l’année en cours, mais du coup qu’en est il des 4000€ restants ? Ils sont pris en compte pour l’année suivante ?

    En espérant que c’est clair, merci !

    • Théodore

      Reply Reply 22 octobre 2017

      Salut Gregory,
      Absolument! Si tu créer un déficit de 4000€ la 1ère année, ils seront imputables de tes revenus BIC (meublé) pendant les années suivantes (maximum 10ans).

      • Gregory

        Reply Reply 23 octobre 2017

        OK merci !

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