Pour mon 1er achat voici les critères que je m’étais fixé:

  • Mon 1er investissement doit obligatoirement être une « bonne affaire« . J’entends par là que le montant du loyer devra être bien supérieur à ma mensualité d’emprunt de façon à couvrir TOUTES les charges sur l’année (emprunt+charges copropriété+taxe foncière+impôts). Dans le jargon bancaire on appelle cela réaliser une «opération blanche».
  • L’appartement ne doit pas se situer dans le plus mauvais quartier de la ville. (Pour facilité la mise en location + perspective d’une future augmentation de valeur)
  • L’intérieur de l’appartement ne doit pas nécessiter de gros travaux (je suis totalement novice en matière de rénovation, je n’y connais absolument rien en travaux 🙂 ), éventuellement un rafraîchissement/décoration.
  • L’appartement doit être si possible dans une petite copropriété (petit immeuble) avec de faibles charges. D’une façon générale je ne suis pas attiré par les « gros » immeubles car souvent ils sont gérés par des syndics professionnels donc beaucoup plus coûteux en charges mensuelles. Je préfère les petits immeubles de quelques lots où la gestion est « familiale » donc plus simple et moins chère.
  • Il devra se trouver dans la ville de SAINT NAZAIRE en Loire Atlantique.

POURQUOI SAINT NAZAIRE ??

– Je suis ce qu’on appelle communément un « célibataire géographique ». En effet, quand je ne suis pas en service à Paris, je vis avec ma compagne au bord de la mer à environ 15 min de voiture de SAINT NAZAIRE. Il sera donc un peu plus facile de me rendre sur place en cas de problème lorsque je serai en repos et en permission.

– Je suis originaire de la région et je connais un peu la ville avec ses différents quartiers.

– La ville est peuplée d’environ 70000 habitants dont près de la moitié sont locataires de leurs résidences principales. Ce qui me laisse présager qu’il y a une forte demande de location de logements.

Il y a un important bassin d’entreprises qui emploient fortement dans le secteur de la construction navale. La ville de SAINT NAZAIRE est réputée pour y construire les plus gros paquebots du monde. Voir la vidéo ci-dessous

 

Après quelques mois de recherches intensives, j’ai finis par trouver mon bonheur…

Je n’ai pas acheté 1 appartement mais 2! Ils se trouvent dans un petit immeuble (avec de faibles charges) de seulement 3 lots.  Parfait! comme je suis propriétaire de 2 appartements sur les 3 je suis majoritaire au sein de la copropriété. L’autre proprio ne pourra pas m’obliger à effectuer des travaux que je ne souhaiterais pas réaliser. La gestion sera plus simple.

Je trouve l’immeuble plutôt bien placé, le centre ville et la gare SNCF se trouve à 1km. Il y a un arrêt de bus au pied de l’immeuble et un supermarché est accessible à seulement 500m ou 7 min à pied (Oui j’ai moi-même vérifié!).

Les appartements que j’ai acheté se trouvent au 1er et au 2 ème étages. Ce sont des T2 et leurs surfaces sont de 40m2 au sol. Celui du 2ème étage fait 35m2 en loi carrez car il est mansardé (sous les combles).

Cerise sur le gâteau les biens m’ont été vendu avec des locataires en place (sérieux et payant leurs loyers en temps et en heure). J’ai apprécié le fait que tout soit déjà loué pour mes 1ers achats. Vous connaissez tout de suite le montant des loyers et une fois acheté vous n’avez pas à chercher de locataires!

Il faut tout de même s’assurer que les personnes vivant dans les appartements soient de « bons » locataires 😉

Les loyers sont respectivement de 475€ + 350€ par mois, soit un total de 825€/mois.

Les appartements étaient vendus directement par le propriétaire, il n’y avait donc pas de frais d’agence à payer.

  • Prix affiché: 115000€ net vendeur (les 2 appartements)
  • Prix vendu après moultes négociations: 98000€ net vendeur

Ces 2 appartements + les frais de notaire + frais courtier et bancaires ont été intégralement financés par la banque ⇒ emprunt total de 108000€.

Il est  important de souligner que je n’ai absolument mis aucun apport dans cette acquisition. J’ai emprunté le montant total sur 20 ans et me retrouve avec une mensualité à rembourser de 560€/mois.

D’un coté je rembourse 560€ et de l’autre je perçois 825€, ce qui me permet de créer une « trésorerie » de 265€/mois (3180€/an). Ce surplus va me permettre de payer sereinement la taxe foncière qui est de 800€/an ainsi que les impôts sur mes revenus locatifs.

Rentabilité brut de l’opération: (825€ x 12 mois x 100) ÷ 108000€ = 9%

Je sais que la rentabilité de ma 1ère opération n’est pas folle mais elle a au moins le mérite de s’autofinancer 😀 . A l’avenir je compte bien augmenter cette rentabilité grâce à quelques petites astuces que je vous dévoilerai en fin d’article.

 

APPARTEMENT N°1

 

Voici le plan de l’appartement du 1er étage. Malheureusement je n’ai pas de photos à vous montrer car les locataires sont toujours présents. J’espère pouvoir prochainement prendre quelques clichés.

 

 

APPARTEMENT N°2

Vidéo de l’appartement du 2ème étage:

PS: Oui mon locataire est un peu « bordélique », un peu…

 

Bon vous allez me dire que c’est loin d’être le grand luxe et vous avez raison! Voici les travaux d’amélioration qui seront entrepris après le départ du locataire:

  • Pose d’un sol PVC imitation parquet sur toute la surface
  • Peinture blanche dans toutes les pièces – 1 pan de mur de couleurs dans la chambre et le salon
  • Création d’une nouvelle douche avec receveur extra plat + remplacement vieux lavabo par un meuble vasque suspendu
  • Pose d’une cuisine moderne toute équipée

 

Potentiel d’amélioration des loyers grâce à quelques astuces:

Appartement N°1:

Bien que je n’ai pas de photos à vous montrer, avez-vous bien regardé le plan de l’appartement? N’avez vous rien remarqué? C’est quelque chose qui m’a sauté aux yeux la 1 ère fois que je l’ai visité!

Une grande chambre de 15m2 avec un dressing… un salon de 18m2… et une cuisine séparée du reste…

Bon allez je vous explique tout, le secret se trouve dans l’actuel salon! Il vas tout simplement être transformé en 2ème grande chambre

Mais pourquoi faire?? pour créer une colocation d’étudiants mon cher! Ce mode de location a le vent en poupe ces dernières années dans les grandes villes à cause/grâce à la « crise ».

Dorénavant je ne vais plus louer un seul et même appartement à 1 locataire mais 2 chambres à 2 personnes différentes.

Autrement dis je ne loue plus UN appartement à 475€ mais DEUX chambres à environ 300€ chacune. Est-ce que vous la voyez l’amélioration maintenant?

Cette colocation sera destinée à des étudiants et/ou jeunes actifs, les chambres ainsi que les parties communes seront entièrement meublées. Comme il n’y aura plus de pièce « salon » dans l’appartement et que les chambres sont suffisamment grandes, j’installerai un « petit coin salon » dans chaque chambre.

Petit plus: L’arrêt de bus qui se trouve au pied de l’immeuble mène directement au pôle universitaire de Saint Nazaire.

Bien sûr, je devrai ré-injecter de l’argent pour transformer cet appartement lambda en une colocation attrayante. Je prévois une enveloppe d’environ 5000 – 6000 € pour améliorer la salle d’eau/cuisine et meubler tout l’appartement. Cette dépense me permettra de louer mon appartement environ 125€/ de plus par mois.

Appartement N°2:

Dans cet appartement il est impossible de créer une colocation de part sa configuration et sa superficie. Il sera tout simplement transformé en appartement meublé avec une décoration soignée. En ré-injectant la somme de 5000€ pour les travaux et les meubles mon appartement pourra se louer au moins 450€/mois soit un gain de 100€/par mois.

 

Si nous reprenons notre calcul de rentabilité brut voici les chiffres après travaux:

((600+450) x 12mois x 100) ÷ (108000€ + 11000€ travaux) =

(1050 x 12 x 100) ÷ 119000 =  10,5% brut

 

Nous pouvons conclure que ces 2 appartements seront encore plus rentables lorsque j’aurai mis en place ces améliorations!

PS: et cerise sur le gâteau, je paierai moins d’impôts sur mes revenus locatifs grâce aux travaux entrepris et surtout grâce au statut du « loueur meublé non professionnel »! Explication dans un prochain article 😉


APPARTEMENT N°2 APRÈS TRAVAUX:

L’image contient peut-être : table et intérieurL’image contient peut-être : intérieurL’image contient peut-être : intérieurL’image contient peut-être : intérieur

Au final cela m’a couté environ 5650€ tout compris (dont 1750€ pour les meubles).

Je précise que cette rénovation m’a permis de relouer l’appartement à 530€ hors charges (loyer avant travaux 350€).

RENTABILITÉ BRUTE après travaux:

Prix d’acquisition: 45000€
Frais de notaire + frais bancaires: 5000€
Remplacement chaudière gaz en 2016: 4000€
Rénovation + meubles fin 2017: 5650€

COUT TOTAL: 59 650€

Calcul: ((530×12) / 59650) x 100 = 10,6%