Pourquoi se contenter de seulement « 2 appartements » alors que ma banquière est partante pour financer un nouvel investissement rentable??

BANCO! Me revoilà partis à la conquête d’une autre bonne affaire!

Mes nouveaux critères d’achat sont les suivants:

  • Je veux un appartement/immeuble qui soit encore plus rentable que les deux premiers
  • Il devra y avoir quelques travaux pour me familiariser avec la rénovation.
  • Les bonnes rentabilités ne courant pas les rues à Saint Nazaire, je décide de prospecter dans des villes moins chères, tout en me fixant un maximum de 2h de route.

C’est alors que pendant tous mes repos et permissions je sillonne littéralement toute la Bretagne, les Pays de la Loire et le Poitou-Charente.

D’ailleurs lors de ce périple la voiture de ma chère et tendre n’aura pas survécu… Paix à son âme…

Je vous laisse imaginer la tête de certains agents immobiliers lorsqu’il me voyait débarquer avec ce bolide 🙂 

Bref, après quelques temps de recherche mon voyage marque un arrêt dans la ville de NIORT dans les Deux Sèvres 79.

Autant vous le dire tout de suite je ne connaissais absolument pas la ville… J’avais juste le souvenir d’y être aller une fois pendant mes 1ère années de GAV.

Comme je ne connaissais rien à Niort (mis à part que les prix de l’immobilier étaient intéressants), j’ai tout simplement « étudié » cette ville pendant quelques temps avant de commencer à chercher un bien.

Pour vous faire court, la ville de Niort est peuplée d’environ 60000 habitants, elle est réputée pour être la « capitale » des assurances et des mutuelles. Il y a entre autres les sièges sociaux de la MAAF, MAIF et MACIF qui y sont installés.

Mon avis sur la ville de Niort est que « le pire côtoie le meilleur »!  En clair, vous avez aussi bien une population défavorisée qu’une population aisée.

Et mieux vaut louer un logement à cette deuxième catégorie si vous voulez avoir la conscience tranquille et dormir paisiblement la nuit! En conclusion, je vais devoir apporter un logement au-dessus de la moyenne pour éviter d’attirer les « mauvais locataires ». «Et les emm…des!»

Après quelques recherches, je finis par dénicher un lot de 2 studios loués de 20m2 dans un petit immeuble de 6 appartements en syndic bénévole. Le tout très bien placé car l’immeuble se trouve à environ 2 min à pied de la gare SNCF et à mi-chemin entre le centre ville et l’hôpital.

Les studios étaient loués 280€ hors charges chacun, soit un loyer de 560€/mois.

Prix affiché pour les 2 studios: 65000€ FAI

Prix négocié: 59000€ FAI

Entre la signature du compromis et la vente définitive un des studios s’est libéré, nous avons donc demandé au vendeur de ne pas relouer l’appartement pour faire directement les travaux dès la remise des clefs.

Finalement le jour de la vente définitive nous apprenons que le locataire du second studio ne donne plus signe de vie et qu’il n’a pas payé le dernier mois de son loyer!  GLOUPS… 🙁

Un prochain article sera consacré à cette «mésaventure/galère» pour vous expliquer ce qui s’est réellement passé!

Bref, nous nous sommes retrouvés avec les 2 appartements vides sans aucune rentrée d’argent… Heureusement que j’avais négocié avec la banque en amont pour ne rembourser qu’une partie du crédit pendant 3 mois (voir fin d’article)

Ni une ni deux, nous retroussons nos manches avec ma compagne et procédons à la rénovation et à l’aménagement des studios!

Bob le bricoleur quand tu nous tiens…

Voici le 1er studio avant rénovation:

 

 

 

Après rénovation:

 

On est d’accord ça a déjà un peu plus de gueule…

Aussitôt terminé aussitôt loué! Le loyer de ce 1er studio est réévalué à 340€/mois hors charges!

Pour arriver à ce résultat nous avons dépensé 2500€ pour les travaux + 1500€ d’ameublement.

Soit un gain de 60€/mois (par rapport à l’ancien loyer) pour 4000€ investis.

Y a pas à dire ça paye mieux que le plan « EPARMIL » de l’AGPM!  🙂

Nous avons bouclé la rénovation et la mise en place du locataire en à peine 1 mois. Le fait que nous soyons en vacances 1 semaine durant cette période nous a permis de ne pas perdre trop de temps.

Hé oui pas de vacances les pieds dans l’eau pour nous cette année!

2ème studio avant rénovation:

Oui c’est l’état dans lequel nous avons retrouvé le studio le jour de la remise des clefs! Abandon du logement par l’ancien locataire!

Bref, je vous expliquerai tout ça en détails un peu plus tard…

Après rénovation:

Aussitôt terminé aussitôt loué également! Le loyer de ce 2ème studio est réévalué à 360€/mois hors charges!

Pour arriver à ce résultat nous avons dépensé 4500€ pour les travaux + 1500€ d’ameublement.

Soit un gain de 80€/mois (par rapport à l’ancien loyer) pour 6000€ investis.

Nous avons bouclé la rénovation et la mise en place du locataire en 2 mois. Cela est en partie dû au fait des travaux plus importants de la salle d’eau et que je ne sois pas en permission pendant cette période.

Bon aller je dois vous avouer que nous n’avons pas tout fait seul!  Je vous rappelle que je ne savais même pas planter un clou avant cette aventure 🙂 

Vous vous doutez bien que pour arriver à ce résultat nous nous sommes fait «légèrement» aidé!

Plutôt que de payer un artisan (trop cher pour notre budget), nous avons fait appel à un particulier habitué des travaux (payé à l’heure) pour nous aider! Mon frère qui a son CAP d’électricien nous a également bien aidé pour la partie chauffage/électricité.

Pour les amoureux des chiffres voici le résumé de l’opération:

Achat appartement: 59000€ FAI

Frais de notaire: 5400€

Travaux: 7000€

Ameublement: 3000€

Frais de dossier + caution bancaire: 1200€

Soit un investissement total de 75600€

Calcul de la rentabilité brut: ((340+360) x 12 x 100) ÷ 75600 = 11 %

 

Une fois encore quasiment l’intégralité du projet a été financé par la banque. Je dis « quasiment » car malheureusement j’ai commis quelques erreurs avec cette acquisition… Nous avons du sortir un peu d’argent de notre épargne pour mener cette opération à son terme. Hé oui l’immobilier nous réserve quelques surprises dès fois, bonne et moins bonne!

Pour finir la mensualité du crédit est de 400€/mois et nous percevons 700€/mois de loyer.

En complément du crédit j’ai négocié avec ma banquière de faire report de remboursement de capital pendant 3 mois. En gros, pendant 3 mois nous avons remboursé uniquement les intérêts du crédit qui sont d’environ 100€/mois.

C’est très pratique quand vous avez des travaux à faire car tant que la rénovation n’est pas terminé vous ne touchez pas de loyer, mais le crédit lui est bien en marche!

C’est également une technique utilisée par les investisseurs pour accumuler rapidement un capital de sécurité les premiers mois de location (vous touchez les loyers plein pot et vous ne remboursez qu’une petite partie à la banque).

Mais je dois vous avouer une chose…

Je ne suis pas le propriétaire officiel de ces 2 studios! WHAT ????!

Hé oui c’est ma compagne qui a acheté ces 2 appartements! Extrêmement dubitative lorsque j’ai commencé dans l’immobilier, elle s’y est intéressé petit à petit jusqu’au jour où elle m’a carrément demandé de lui trouver un appartement!

En me voyant faire les choses avec passion, indirectement, je lui ai transmis le virus de l’investissement immobilier rentable.

Et vous savez quoi? Je compte bien faire la même chose avec vous!