Comment ne pas se faire assassiner par les impôts – Partie 2

 

Salut Camarade!

Vous vouliez une technique pour investir tout en maîtrisant vos impôts, et bien en voilà une!

Il s’agit du DÉFICIT FONCIER.

Pour réaliser un déficit foncier, il vous faut acheter un bien en nom propre nécessitant d’importants travaux de rénovation. Il devra également être loué en location nue.

(C’est une très bonne technique pour ceux qui ne veulent pas se faire ch… avec des meubles et la décoration de l’appartement )

Sur le papier, son fonctionnement est simple à comprendre:

L’administration vous offre un « cadeau fiscal » si vous avez le courage d’investir dans un bien pourri pour le retaper et le louer .

Elle vous permet de déduire toutes vos charges déductibles autorisées par le FISC (intérêts d’emprunt, taxe foncière, prime d’assurance, frais gestion agence, etc…) des revenus fonciers (y compris vos travaux).

C’est une façon d’encourager les investisseurs à rénover des biens, afin de les remettre sur le marché locatif!

Voici son fonctionnement dans le détail:
(Attention au mal de crâne )

Imaginons que vous achetiez un appartement à rénover 50000€ frais de notaire inclus avec 20000€ de travaux (emprunt total: 70000€).

Une fois rénové et loué, vous percevez un loyer total annuel de 6000€ (500€/mois).

Lors de votre déclaration d’impôts, il vous faudra absolument déclarer vos revenus fonciers (6000€) au régime RÉEL!

Contrairement au régime micro-foncier, le régime réel vous permet de déduire toutes les charges déductibles ainsi que tous vos travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration du bien!

C’est le fait d’avoir plus de charges à déduire que de revenus fonciers qui créer le fameux déficit foncier!

Donc plus vous aurez de travaux à déduire, plus le déficit foncier sera important! Et moins vous payerez d’impôts.

!! Attention, votre job consiste à trouver des biens à rénover mais en faisant attention à ce que l’investissement reste rentable en incluant également le coût des travaux.

Pour revenir à notre exemple d’investissement voici ce qui se passerait lors de la déclaration:

– Il faut dans un 1er temps enlever les intérêts d’emprunts (payés au cours de l’année) des revenus fonciers.

– Ensuite, soustraire toutes les autres charges déductibles ainsi que les travaux.

Le résultat sera donc négatif (déficit).

Le grand intérêt du déficit foncier c’est que la 1ère ANNÉE vous pouvez soustraire directement le déficit de vos revenus GLOBAUX (revenus gendarme) dans la limite de – 10700€.

En clair, si vous avez fait assez de travaux pour être en déficit foncier la 1ère année (de 0 à -10700€), vous pouvez le soustraire de votre revenu imposable.

Si vous déclarez en temps normal 25000€ de revenu imposable et que vous avez un déficit foncier de -10700€, votre nouveau revenu imposable sera de 14300€.

En gros, la 1ère année vous ne payerez pas d’impôts sur vos revenus foncier et vous baisserez drastiquement les impôts sur vos revenus globaux!

S’il reste encore un reliquat de travaux à déduire les prochaines années, cela se fera UNIQUEMENT sur les revenus fonciers (10ans max).

Concrètement, pour notre achat à 70000€, le déficit foncier aura pour effet de baisser drastiquement l’impôt global de l’investisseur la 1ère année et de supprimer complètement les impôts fonciers pendant 3 ans.

Et là vous allez me dire:
« Ok Théo, c’est une bonne technique pour payer moins d’impôts pendant quelques années, mais une fois que l’on a plus de travaux à déduire? On se fait allumer par les impôts c’est ça?

Oui, ce n’est pas faux! 
La solution, c’est d’acheter régulièrement des biens à rénover pour toujours créer du déficit foncier!

Une piste à explorer:
Acheter un immeuble et rénover chaque année un appartement pour bénéficier à chaque fois du déficit foncier imputable sur les revenus globaux .

Inconvénients du déficit foncier:

Système qui peut effrayer un investisseur débutant à cause des travaux importants à entreprendre.

Une fois le déficit foncier réalisé, vous avez l’obligation de louer le bien pendant 3 ans. Il est impossible de revendre le bien avant, sous peine de voir le FISC vous tomber dessus!

Tous les travaux ne sont pas éligibles au déficit foncier! Seulement les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration. Les travaux de construction et d’agrandissement ne sont pas éligibles au déficit foncier!

Si vous souhaitez créer un appartement dans des combles ou agrandir une maison avec une véranda, vous ne pourrez pas déduire le montant des travaux.

Avantage du déficit foncier:

C’est le seul dispositif qui permet de réduire votre imposition global! En adoptant cette stratégie, il est possible de ne presque plus payer d’impôts en investissant régulièrement dans des biens à rénover.

Voilà j’ai fait mon possible pour vous présentez le plus clairement possible le mécanisme du déficit foncier.

Conscient que la chose n’est pas simple à comprendre, n’hésitez pas à poser des questions si quelque chose vous échappe.

En ce qui me concerne, je vais profiter un peu du soleil avant de me remettre au boulot pour vous présenter les avantages de la location meublée!

Tchao!

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